房地产市调模版 房地产市调表格模板
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房地产市场调研

先给你这个,还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。
wyz_555@126.com
房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础,
一房地产的市场调研
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”,房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。
一、点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……,
由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体
(宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中,对公司和个人最为显现,最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况,财政收支与物价,人口数量与消费,居民收入与储蓄……等各种因素,如1997年存款利率的几次大幅下调,对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的,房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度,对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税,它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多,投资资金就不太愿意进来,经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机,它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析,因为在东南亚金融危机中,中国周边国家的货币均贬值20%~50%,而人民币则巍然不动。作为一个投资商人,他在作出决策之前,肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候,他必然裹足不前。
总之,点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架,它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径,只有认真地进行市场调查,科学的进行分析整理,我们才可能成为真正的市场专家。
房地产市场调研业务流程
调研原则
工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同,不是一种静态的、描述性和系统性的调研,而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
1.带着问题调研:项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题,有了问题,就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意,如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法,就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则:时间与精力用于核心问题上,不求系统全面,但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物,尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通,尽可能占有他们的信息。
4.“顺瓜摸藤”法则:注重考察当地楼盘的开发推广水平,以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做?其目标是什么?效果又怎样?这种市场效果反应出消费者怎样的心态?
调研制度
1、每日例会制度:当日事当日毕,当日调查当日研究,每晚举行小组例会,由项目负责人主持。
2、调研日记制度:每日例会之后形成文字结论(要点),指定专人录入手提电脑,并以电子邮件发送到工作室策划总部。
3、昼考夜谈:白天室外实地考察,晚上室内访谈,以最紧凑的时间完成调研。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤:
1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料,并通过各种信息渠道(包括上网)进行行业、区域(城市)、企业的信息收集与分析。
2.组建项目团队,进行人员分工,拟定调研计划,与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3.进入项目现场,用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底,与客户(主要是老板)沟通,明确核心问题,调整调研计划。
4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合,每日小结,形成分析要点与问题要点。
5.研究。小组内部交流,与客户高层经理交流,进一步明确调研结论。
6.补充调研。
7.撰写调研报告。
调研基本内容
1.区域(城市经济、交通、商业、人口、消费文化)
2. 行业(房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点,房地产产业链的发 育状态,代理、媒体、广告、规划设计等)
3.市场(消费者、竞争者)
4.项目(区位、地块、规划、设计,目标市场细分,营销策略,同类项目成功与失败个案分析)
5.企业(企业资源与能力,重点是与项目相关的人、财、物等资源配置)
调研计划
1.调研目的
2.调研范围
3.调研重点
4.调研提纲
5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6.调研时间、地点与人员(包括需要客户提供的人员配合)
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估
调研工作文档
1、调研提纲(出发前的初步提纲)
2、调研工作具体计划(与客户协商后提出)
3、调研资料清单(对客户提出要求)
4、调研问题目录(对自己提出问题)
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、给信息部的信息资料目录
房产产调范本
房产处打的产调就是一张纸,产调多指房产产权调查只要在房地局备案过的房子都可以拉出来产调的。每个人都可以去房管所查阅,带好、查阅费。去的时候领一查阅号,填好查阅表格、号、物业地址、联系电话、查阅项。叫到号,把表格送进窗口,交了钱会返回给你一张清单,此清单就是产调。
产调单的信息总共包括10类:对于现房主要看,房屋状况和产权人信息、抵押信息、限制信息、租赁信息、异议登记;对于期房主要看,房屋状况和产权人信息、预购房屋及抵押、限制信息、租赁信息、异议登记;
包含内容:
1、房屋状况和产权人信息,此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样,里面的竣工日期需要特别留意,直接影响到贷款的年限;底下的打印日期也需要看清楚,时间隔太久的,房屋的权利信息可能已经变更过了。
2、土地信息,土地都是国家的,个人只有使用权。
3、抵押状况信息
抵押权人,此笔贷款的放款机构,也可能是个人、典当行等其他金融机构;
期限,此笔贷款的年限,一般30年以下;
债权数额,此数额为总得贷款数,每月还款后,剩下还有多少数额是看不出来的,这个需要去贷款银行才能查询得到。
4、限制状况信息
限制状况分为:司法限制,即法院查封,房东的债务、经济、劳动、合同等官司都有可能引起不动产的查封;轮候查封即该房产已经被多次查封,想了解具体什么查封原因可以根据限制原因中的案号,到相应法院去咨询;
行政限制,即行政机关对房产做出的限制交易,最多的原因是:违章搭建、破坏房屋结构,或是某些历史遗留问题(早期的土地划拨性质需要补缴土地出让金后转成出让性质;某些集体用地上建的住宅,俗称小产权房;历史保护建筑等);
其他限制,公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后的财产查封等;
5、租赁登记,住宅房租赁很少有办理租赁登记的。其用途:办理居住证、开票用于公司报销等。
6、异议登记,产证上没名字,但又是利害关系人,一旦权利人把房子卖了会损害到你的利益,那就可以做异议登记,但异议登记属于临时性的,需要利害关系人尽快向法院发起诉讼,保护自己利益。
房产产调范本:
产调一般所有人都可以去房管所查阅,需要带好身份证、查阅费。去的时候领一查阅号码,填好查阅表格,姓名、身份证号码、物业地址、联系电话、查阅项。叫到号码,把表格送进窗口,交了钱会返回给你一张清单。此清单就是产调。
产调只是官方调查房产情况的书面文件,任何个人都可以到交易申请对某一个房产的产调,现在多数购房者都是把一切交给经纪公司,当房产在买卖交易过程中出现非不可抗拒的问题,中介承担主要责任。因此购房者买房可以把一切交给专业的公司解决,只需要好经纪公司就可以了。选择正规的经济公司很重要。
扩展资料:
做房产产调需要的材料:
1、营业执照复印件盖公章。
2、产权公司法人代表人身份证复印件盖公章。
3、产权公司授权经办人委托书,盖公章和法人章。
4、经办人身份证原件。
个人房产产调的作用:
1、二手房交易,必须拉个完整的产权信息,包括房产信息、土地信息、抵押信息、限制信息等,了解清楚该房产的权利信息,才能保障交易安全。
2、抵押贷款用途,办理公积金、银行、个人等抵押贷款时,债权人需要了解该房产的所以信息,以判断此房产是否符合抵押规定、
3、工商注册等办理企业证照用途,以产调第一页“房屋状况及产权人信息”为场所登记依据。
4、法院起诉担保用途,为防止债权人滥用诉讼权利,法律规定申请财产保全,申请人要提供担保,这种情况多数会以自己的房产作为担保,此时需要交易中心提供该房产的完整产调信息。
参考资料来源:百度百科—产调权
楼盘调查报告的范文
房地产市调报告撰写注意事项:一般意义上的市调报告主要由五部分构成:标题、概述、正文、结尾、附件。
一、标题。高度概括,写明市调报告的内容及主题思想,做到题文相符。
二、概述。即调查报告的内容摘要,阐明调查的目的及出发点,主要包括以下三方面内容:1、简要说明调查目的,即简要说明调查的原因;2、简要介绍调查的对象和调查内容。包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题;3、简要介绍调查研究的方法。例如:问卷法、抽样法等。
三、正文。
正文根据当次市调的实际情况详细介绍市场成果,主要涉及以下内容:
1、产品定位及详细特征(产品体量、占地面积、楼栋数、户型区间及主力户型分析、是否精装、外立面、配套、园林、物业等信息)
2、价格体系(包括起价、均价、最高价、历史开盘价,当期开盘价)
3、市调当时供求关系,市场的受欢迎程度。例如:项目在时期内去化率为多少,在该区域的销售中占比为**。
4、客群特殊(年龄、收入、职业、受教育程度)
5、产品内在的文化诉求及未来在区域内的影响力。
6、趋势性预测。未来该区域内发展走向预测。
7、我司相关项目信息对比。
上述信息在进行综合汇总及分析时注意用数据说话,切忌主观判断,得出结论后再与我司相关项目进行有针对性的客观对比,做到言之有物,忌空洞描述,忌不切实际的臆想。
四、结尾。
得出本次市调归纳,该结论应以客观事实为出发点,以专业性为判断,做出指导我司未来项目发展的结论。
五、附件
相关市调表格、问卷等调报告涉及的基础信息资料均作为附件留存。
关于房地产市调表格模板和房地产市调模版的介绍到此就结束了,不知道你从中找到你需要的信息了吗 ?如果你还想了解更多这方面的信息,记得收藏关注本站。办理pos机添加微信18127011016