租赁商铺要注意些什么

租赁商铺要注意些什么

承租商铺应注意的十一事项　　一、调查商铺的档案　　承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：　　1、 房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。　　2、 房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。　　3、 房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。　　二、确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求;　　三、把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租;　　四、确认商铺整修期是否免租，费用由谁来负担，租约到期之后，店面是否应恢复原状，最好把店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明;　　六、确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知;　　七、应当在租赁合同签订后到当地房地产管理部门办理登记备案。　　八、明确约定合同终止后装修物的归属原则　　九、租赁合同期限与转租权　　十、明确约定承租优先权：　　1.合同期满后承租优先权期限.　　2.承租人的租金价格与第三人出价租金差额在10%均属同等条件.　　十一、做好证据保全工作　　承租人应该保存好的证据包括但不限于:　　1.出租人同意装修的证据　　2.出租人签字的租金收据　　3.承租人的经营数据,如纳税记录可做为预期利益损失的参考依据等。　　另外，在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

一、商铺的注意事项

1、商铺安全性商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。2、租金调幅以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。3、租金价格商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。4、商铺贷款相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。一、商业物业的分类按商业建筑形式分·底商一种是建在住宅楼下，一种是建在写字楼下。为满足政府对商业配套7%的要求，这部分底商由于规模小、需求旺，销售情况很好，是大部分开发商对商业的开发思路。·集中商业一般指在传统的商业中心开发的大型商业地产。按商业业态类型分·综合商场·o Shopping mall：如世纪金源o 时尚购物中心：如中友百货o 传统百货商场：如王府井百货o 综合批发市场：如万通商品批发市场·超级市场·o 大型综合超市：如普尔斯马特o 超级市场：如京客隆超市o 便利店：如迪亚天天便利店·专业市场·o 服装类：精品店、专卖店、批发市场o 电子电器类：如中关村大中、海龙o 家居建材类：如集美、百安居、环三环o 农副产品类：如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果·餐饮类·o 中式：美食街、高档餐饮、快餐o 西式：高档西式餐饮、快餐·休闲娱乐：·o 美容美发美体保健o 运动健身o KTVo 酒吧二、主要商业业态的特点及选址要求根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。各主要业态选址和经营特征如下：·百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。·o 选址在城市繁华区、交通要道。o 店面规模大，营业面积在5000平方米以上。o商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。o 商店设施豪华、店堂典雅、明快。o 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。o 采取定价销售,可以退货。o 服务功能齐全。·超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。·o 选在居民区、交通要道、商业区。o 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。o 商店营业面积在1000平方米左右。o 商品构成以购买频率高的商品为主。o 采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。o 营业时间每天不低于11小时。o 有一定面积的停车场地。·大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。·o 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。o 商店营业面积2500平方米以上。o 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。o 采取自选销售方式。o 设与商店营业面积相适应的停车场。·便利店便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。·o 选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。o 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。o 居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。o商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。o 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。o 以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。·购物中心购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。·o 由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。o 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。o 内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。o 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。o 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。o 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。o 根据销售面积,设相应规模的停车场。·仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。其中有的采取会员制形式，只为会员服务。· 在城乡结合部、交通要道。· 商店营业面积大，一般为10000平方米左右。· 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。·商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。· 店堂设施简朴、实用。· 采取仓储式陈列。· 开展自选式的销售。· 设有较大规模的停车场。从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。三、商业理想地址的要素分析·具有未来持续经营力店铺选址是一项长期投资，当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此，商业在选址时必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来，如交通条件在改善、周这的竞争日渐激烈都是商业选择要考虑的。·存在规模性的目标客户群任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行未来消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。同时，选址前要了解其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力，人口密度大的地区，其中一个重要原因，就是为了保证周围有持续旺盛的购买力。·保证进出道路的畅通道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。另外，店铺前拥有一个大的停车场，往往可以吸引远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要。