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银行pos机回访流程制度(回访pos机客服能赚多少钱)银行pos机回访流程制度
随着电子商务的迅猛发展，POS机已经成为了众多商家不可或缺的支付工具。为了更好地满足客户需求，银行在推广POS机的同时，也要建立起一套完善的回访流程制度。
1. 回访时间安排
对于新开通POS机服务的商户来说，银行需要在交付POS机后约定一个合适的回访时间。这个时间可以是1周、2周、甚至更长。不过需要注意的是，回访时间一定要严格按照约定进行。如果因故无法按时回访，则需要及时与商户沟通并重新安排回访时间。
2. 回访方式选择
银行在确定回访计划时还需要考虑到商户的实际情况，选择合适的回访方式。常见的有上门拜访、电话回访和邮件问卷等方式。其中，上门拜访可以更直观地了解商户使用情况，但也可能会造成商户困扰；电话回访则更为方便快捷，但面对面交流效果可能较差；邮件问卷则可以让商户更自由地表达意见，但也可能存在答卷率不高的问题。
3. 回访内容规划
回访不仅是为了解决商户在使用POS机时遇到的问题，还需要挖掘商户的需求和建议。因此，银行需要制定一份详细的回访内容规划。这个规划可以包括以下几个方面：
- POS机使用情况：询问商户对POS机的使用感受、是否遇到过问题等；
- 服务质量评价：了解商户对银行服务的满意度、响应速度等方面给出评价；
- 市场反馈收集：听取商户对市场行情、竞争对手等方面的看法和建议；
- 业务推广宣传：介绍银行最新产品及优惠政策，提供相应推广材料。
4. 回访结果跟进
完成回访后，银行需要将收集到的信息进行整合分析，并根据实际情况进行调整改进。同时也要及时跟进商户提出的任何问题或建议，并给出解决方案。如果有新产品或活动推出，也要及时向商户进行宣传。
综上所述，银行POS机回访流程制度对于提高服务质量、满足客户需求具有非常重要的作用。只有建立起完善的回访流程，才能真正做到与商户深入沟通、关系更加紧密。
电话回访制度每当接待完毕一个客户，就应该及时的尽量详细的记录下并建立客户档案来，以便在回访时更方便。并对客户进行分类(如:诚意较高型、正在考虑型、主意不定型、意向购买型、参观了解型等)。
对较可能尽快购买的客户进行重点回访，了解并消除客户的顾虑和心理障碍，加快客户购买的步伐，加强客户购买的信心。
对意向性不强的客户要多做回访，在多次回访后客户仍然表示不购买时一定要向客户询问不购买的真正原因，并做好分析记录及时反馈回公司。以便于公司对销售策略的改进。
下面有些理论的东西，也可以看看。
实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。
[用心学习]
从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
[学习积极的心态]
进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很幸运。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。
在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。
我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客户。我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2/3。并只用了三年的时间就达成了我的目标，当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。
所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。
一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”;这就是他对自己的一种肯定。
[培养你的亲和力]
所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。
在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。
在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。
语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。
[提高你的专业性水准]
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。
当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。
我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电话咨询我哪里有好的学校?并想在学校附近买一套50万左右的房子。当时，我正在销售的“秀山花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有南宁市最有名的中学--三中，很合适他的需求，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择，而我们秀山花园是距离小学最近、距离中学最远的一个楼盘。我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了秀山花园附近的时候，我告诉他，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样，到我那休息一下吧?在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学。客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘。我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且我们秀山花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离三中又没有其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。客户当时觉得我很诚恳，当场就在秀山花园交了定金。其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学，来抓住客户的购买心理，我才能争取到顾客的认可，实现销售。
有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点(品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等)有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。
我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。当时，他到售楼部来，看了一下我们的户型模型后对项目情况没有提问，我就请他坐下来，坐下来后，他就开始大谈南宁市的房地产，各个项目的情况。当时，他问我，对“荣和新城”怎么看?我跟他说，“荣和新城”在南宁市来说算得是品质比较好的一个小区，虽然它所属的片区为南宁市的工业区，但它紧靠邕江边，受污染的程度不大，再加上小区规模比较大，内部的环境做得比较好。物业管理也比较到位，在南宁市享有一定的知名度，特别是荣和新城的三期，价格都能卖到3000元/平方米以上，和南宁市公认的高档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。如果今年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。他当时就对我说，他比较喜欢荣和新城，他到过很多售楼部，也问过不少的售楼人员，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的，听我这么一说，他倒要认真地考虑去不去荣和新城买房。他再问我，秀山花园和荣和新城相比你又认为哪个项目好一点。我说这是两个不同性质的楼盘，各有各的特点，没办法拿来相比。我们秀山花园是南宁市现在唯一的一个山景盘。这时候，我请他到我们错层户型的样板房去参观，在样板间里，我给他介绍了错层户型的特点，更多强调的是，因为这个盘是依山而建，地形上的高差，决定了我们这个项目很多户型都做成了错层，它是一种自然的错落，你以后站在客厅的位置，会看到外面是错落有致的、层次感很强的立体景观，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的。我们的户型特点吸引了客户，第二天，客户马上交了定金，而且签约非常顺利。
其实在这个过程中，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的劣势 :地处工业区、价格高、地势低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已，但客户的感觉就不一样，他会认为你比较可信。同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较年轻，比较容易接受一些新的东西，我就给他推荐了错层户型。每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有的优点全部告诉他，项目也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。
[用心体会]
1、“利他”的思考方式
有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。
与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。
2、避免自己制造的销售误区
在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。
其一是 :当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗?是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。
其二是 :我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。
3、成功地销售商品给自己
其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。
因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢?而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢?
如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢?所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗?
我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题:
如果我是客户，我会不会跟我自已买东西?这包含了我的形象和态度。
我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢?
我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢?
在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢?
客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗?
这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢?
所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。
用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么!因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的!
4、善于倾听，创造优势
我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交!因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多!除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交!我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。
5、少用太专业的术语
销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受?既然听不懂，还谈什么买房?如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘销售也才没有阻碍。
6、满足客户的精神需求
客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗?还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢?有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢?
国外的教育体系中强调的是启发式教育。要满足客户也是一样的道理。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了!
[用心做事]
1、有良好的工作态度
任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都是跟方法和技巧有关:我如何做才能让客户下订金把房子卖出去?这是问得最多的。销售到底什么是最重要的?答案其实很简单也很沉重:观念与态度。
如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费时间而已。因为，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。其实，销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。
一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，不知从何做起。
销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。
2、每天坚持练习言、行、举、止
我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。
3、 每天坚持做一份业务作业
在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是:利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。业务作业内容包括:
项目的经济技术指标;
项目的位置、周边环境;
项目的平面布局，周边的长宽;
项目的户型种类、分布;
单套房型各功能间的开间、进深 及面积、层高、楼间距;
有关销售文件的解释;
装修标准;
配套设施;
了解工程进展;
物业管理;
价格、优惠条件;
罗列项目卖点;
每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘;
房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料;
银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料;
产权证的办理及费用和要求提供的个人材料;
土地证的办理及费用和要求提供的个人材料;
按揭银行及利率和计算;
购房后相关费用。
4、认真做好客户档案的记录
姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批(人)数、意向价格、交楼标准、客户来源等;
记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来(包括电话追踪、多次来访情况)，以便掌握客户情况;
建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友;
坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪;
结案。记录客户成交情况或未成交原因。
我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。
所以，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销售技巧。
优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括:
第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。
第二，正确的售楼心态(诚信是根本)，不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换
位思考。
第三:个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一
良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。
第四:具有和客户良好的沟通能力(亲和力)，先让客户认同你、接受你，这样客户才会
更好的接受你所推荐的产品。
第五:学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然了
还有和领导的关系，这就不用多说了。
第六:虚怀若谷，不断学习，勤思考
1，财务报销制度及报销流程：日常费用报销制度及流程 第二条 日常费用主要包括差旅费、电话费、交通费、办公费、低值易耗品及备品备件、业务招待费、培训费、资料费等。在一个预算期间内，各项费用的累计支出原则上不得超出预算。 第三条 费用报销的一般规定 (一) 报销人必须取得相应的合法票据(相关规定见发票管理制 度),且发票背面有经办人签名。
(二) 填写报销单应注意:根据费用性质填写对应单据；严格按单据要求项目认真写，注明附件张数；金额大小写须完全一致（不得涂改）；简述费用内容或事由。 (三) 按规定的审批程序报批。 (三) 报销5000元以上需提前一天通知财务部以便备款。
第四条 费用报销的一般流程:报销人整理报销单据并填写对应费用报销单→ 须办理申请或出入库手续的应附批准后的申请单或出入库单→部门经理审核签字→财务部门复核→总经理审批→到出纳处报销。 第五条 差旅费报销制度及流程。 （一） 费用标准: 职 务 交通工具 住宿标准 伙食标准 外埠市内交通费用 一般员工 火车硬卧 120元/天 30元/天 30元/天 部门负责人 火车硬卧 150元/天 40元/天 40元/天 总经理助理 飞机 200元/天 50元/天 50元/天 总经理及以上 飞机 实报实销 实报实销 实报实销 （二）费用标准的补充说明： 1。
住宿费报销时必须提供住宿发票，实际发生额未达到住宿标准金额，不予补偿；超出住宿标准部分由员工自行承担。 2。 实际出差天数的计算以所乘交通工具出发时间到返京时间为准，12：00以后出发（或12：00以前到达）以半天计，12：00以前出发（或12：00以后到达）以一天计。
3。 伙食标准、交通费用标准实行包干制，依据实际出差天数结算，原则上采用额度内据实报销形式，特殊情况无相关票据时可按标准领取补贴。 4。 宴请客户需由总经理批准后方可报销招待费，同时按比例（早餐20％、午餐或晚餐40％）扣减出差人当天的伙食补贴。
5。 出差时由对方接待单位提供餐饮、住宿及交通工具等将不予报销相关费用。 （三） 报销流程 1。 出差申请：拟出差人员首先填写《出差申请表》，详细注明出差地点、目的、行程安排、交通工具及预计差旅费用项目等，出差申请单由总经理批准。
2。 借支差旅费：出差人员将审批过的《出差申请表》交财务部,按借款管理规定办理借款手续，出纳按规定支付所借款项。 3。 购票: 出差人员持审批过的出差申请复印件，到行政部订票（原则上机票一律用支票支付，特殊情况不能用支票的，需事先书面说明情况，经审批人签字后报财务备案）。
4。 返回报销：出差人员应在回公司后五个工作日内办理报销事宜，根据差旅费用标准填写《差旅费报销单》，部门经理审核签字，财务部审核签字，总经理审批；原则上前款未清者不予办理新的借支。 第六条 电话费报销制度及流程 (一) 费用标准 1。
移动通讯费：为了兼顾效率与公平的原则，员工的手机费用的报销采用与岗位相关制，即依据不同岗位，根据员工工作性质和职位不同设定不同的报销标准，具体标准见行政部相关管理制度规定。 2．固定电话费：公司为员工提供工作必须的固定电话，并由公司统一支付话费。
不鼓励员工在上班期间打私人电话。 (二)报销流程 1、 公司人力资源部每月初（10日前）将本月员工手机费执行标准（含特批执行标准）交财务部。 2、 财务部通知员工于每月中旬（20日前）按话费标准将发票交财务部集中办理报销手续。 3、 财务部指定专人按日常费用的审批程序集中办理员工手机费报批手续。
4、 员工到财务部出纳处签字领款（每月25日前）。 5、 固定电话费由行政部指定专人按日常费用审批程序及报销流程办理报销手续，若遇电话费异常变动情况应到电信局查明原因，特殊情况报总经理批示处理办法。 第十一条 交通费报销制度及流程 (一) 费用标准：(1)员工因公需要用车可根据公司相关规定申请公司派车，在没有车的情况下经行政部车辆管理人员同意后可以乘坐出租车;(2)市内因公公交车费应保存相应车票报销。
(二) 报销流程 1。 员工整理交通车票（含因公公交车票），在车票背面签经办人名字，并由行政部派车人员签字确认，按规定填好《交通费报销单》。 2。 审批:按日常费用审批程序审批。 3。 员工持审批后的报销单到财务处办理报销手续。
第十二条 办公费、低值易耗品等报销制度及流程 （一）管理规定:为了合理控制费用支出,此类费用由公司行政部统一管理，集中购置,并指定专人负责。 （二）报销流程 1．购置申请: 公司行政部每季度根据需求及库存情况按预算管理办法编制购置预算，实际购置时填写购置申请单按资产管理办法规定报批。
2．报销程序：报销人先填写费用报销单(附出入库单)，按日常费用审批程序报批。审批后的报销单及原始单据（包括结账小票）交财务部，按日常费用报销流程付款或冲抵借支。 3．费用归集：财务部按月根据行政部提供的各部门领用金额统计表，归集核算各部门相关费用。
库存用品作为公共费用，待实际领用时分摊。 第十三条 招待费、培训费、资料费及其他报销制度及流程 （一）费用标准 1。 招待费：为了规范招待费的支出，大额招待费应事前征得总经理的同意。 2。 培训费:为了便于公司根据需要统筹安排，此费用由公司人力资源部门统一管理，各部门培训需求应及时报送人力资源。
人力资源根据实际需要编制培训计划报总经理审批。 3。 资料费：在保证满足需要的前提下，尽量节约成本，注意资源共享。各部门在购买资料前必须先填写《资料申请表》，在报销前必须到行政部资料管理人员处进行登记(资料管理人员在资料发票背面签字)。 4。
其他费用：根据实际需要据实支付。 ( 二)报销流程： 1。 招待费由经办人按日常费用报销一般规定及一般流程办理报销手续。 2。培训费由人力资源部人员根据审批程序及报销程序办理报销手续。 3。资料费在报销前需办理资料登记手续，按审批程序审批后的报销单及申请表到财务处办理报销手续。
4。其他费用报销参照日常费用报销制度及流程办理。 第四部分 工薪福利及相关费用支出制度及流程 第十四条 工薪福利等支出包括工资、临时工资、社会保险及各项福利等，此类费用按照资金支出制度相关规定执行。 第十五条 工薪福利支付流程 (一) 工资支付流程：（1）每月20日由人力资源部将本月经公司总经理审批后的工资支付标准（含人员变动、额度变动、扣款、社会保险及住房公积金等信息）转交财务部；（2）总经理提供职工月度奖金分配表；（3）财务部根据奖金表及支付标准编制标准格式的工资表；（4）按工薪审批程序审批；（5）每月25日由财务部通过银行代发形式支付工资；（6）每月末之前员工到财务部领工资条并与工资卡内资金进行核实。
（二）临时工资支付流程同工资支付流程。 （三）社会保险及住房公积金支付流程：（1）由人力资源部将由公司总经理审批后的支付标准交财务部进行相关的财务处理；（2）住房公积金由人力资源部按工薪审批程序申请转帐支票支付；社会保险金由财务部协助人力资源办理银行托收手续，财务部收到银行托收单据应交人力资源部专人签字确认，若有差异应查明原因并按实际情况进行调整。
（四）其他福利费支出由公司人力资源部按审批后的支付标准填写报销单→经部门经理签字确认→财务经理进行财务复核→报总经理审批，审批后的报销单及支付标准交财务部办理报销手续。 第五部分 专项支出财务报销制度及流程 第十六条 专项支出主要包括软件及固定资产购置、咨询顾问费用、广告宣传活动费及其他专项费用等。
第十七条 软件及固定资产购置报销财务制度及流程。 (一) 填写购置申请：按公司《资产管理制度》相关规定填写《资产购置申请单》并报批。 (二) 报销标准：相关的合同协议及批准生效的购置申请。 (三) 结账报销：（1）资产验收（软件应安装调试）无误后，经办人凭发票等资料办理出入库手续，按规定填写报销单（经办人在发票背面签字并附出入库单）；（2）按资金支出规定审批程序审批；（3）财务部根据审批后的报销单以支票形式付款；（4）若需提前借款，应按借款规定办理借支手续，并在5个工作日内办理报销手续。
第十八条 其他专项支出报销制度及流程 (一) 费用范围：其他专项支出包括其他所有专门立项的费用（含咨询顾问、广告及宣传活动费、公司员工活动费用、办公室装修及其他专项费用）支出。 (二) 费用标准：此类费用一般金额较大，由主管部门经理根据实际需要向总经理提交请示报告（含项目可行性分析、费用预算及相关收益预测表等），经总经理签署审核意见后报董事长及其授权人审批。
(三) 财务报销流程 1．审批后的报告文件到财务部备案，以便财务备款。 2．签订合同：由直接负责部门与合作方签订正式合作合同，（合同签订前由公司法律顾问的审核，合同应注明付款方式等）。 3．付款流程：（1）由经办人整理发票等资料并填写费用报销单（填写规范参照日常费用报销一般规定）；（2）按审批程序审批：主管部门经理审核签字→ 财务复核 →总经理审批；（3）财务部根据审批后的报销单金额付款；（4）若需提前借款，应按借款规定办理借支手续，并在5个工作日内办理报销手续。
第六部分 报销时间的具体规定 第十九条 为了协调公司对内、对外的业务工作安排，方便员工费用报销，财务部将报销时间具体安排如下： 1．财务报销：公司财务部每周四为财务报销日。若当月的最后一个报销日在该月的28日以后，为了便于财务部集中时间月末结账，该报销日停止财务报销。
2．借支及其他业务的不受以上的时间限制，可随时办理。 2，原始凭证粘贴的规定一般是： （1）在空白报销单上将原始报账凭证按小票在下、大票在上的要求，从右至左呈阶梯状依次粘贴；若票据较少，可直接在正式报销单的反面粘贴（原始凭证的正面与报销单的正面同向）；若票据较多，可在多张空白报销单上粘贴。
（2）将已填写完毕的正式报销单粘贴在已贴好的原始报销凭证的空白报销单上（将左面对齐粘贴）。
第三部分 日常费用报销制度及流程 第二条 日常费用主要包括差旅费、电话费、交通费、办公费、低值易耗品及备品备件、业务招待费、培训费、资料费等。在一个预算期间内，各项费用的累计支出原则上不得超出预算。 第三条 费用报销的一般规定 (一) 报销人必须取得相应的合法票据(相关规定见发票管理制 度),且发票背面有经办人签名。 (二) 填写报销单应注意:根据费用性质填写对应单据；严格按单据要求项目认真写，注明附件张数；金额大小写须完全一致（不得涂改）；简述费用内容或事由。 (三) 按规定的审批程序报批。 (三) 报销5000元以上需提前一天通知财务部以便备款。 第四条 费用报销的一般流程:报销人整理报销单据并填写对应费用报销单→ 须办理申请或出入库手续的应附批准后的申请单或出入库单→部门经理审核签字→财务部门复核→总经理审批→到出纳处报销。
转载以下资料供参考公司日常费用报销规定 第一章 总 则 第一条 为了加强公司的财务管理，合理调度资金，提高资金使用效益，根据国家有关法律、法规和各项财政政策，结合本公司的具体情况制定本规定。 第二章 请款报销程序 第二条 请款报销的审批权限 （一） 公司购置固定资产、公司领导出国费用及日常费用支出须经总经理签字； （二）各部门所有报销单据必须经部门主任签字后，才能汇总交公司总经理审批。 第三条 请款审批手续 （一） 请款人员因公需要领用现金或支票时，应填写“借款单”经部门主任初审签字； （二） 请款人员执“借款单”到公司总经理处审批； （三）请款人员执审批后的“借款单”到财务部，财务负责人根据公司的资金状况确定是否予以支付。若支付，经会计制单、审核，由出纳按照批准金额予以支付； （四） 请款人员请款后必须及时报销。借款不得超过7天，差旅费借款必须在返回公司上班之日起5天内报销。 第四条 报销管理程序 （一）请款人员在任务完成之后要及时报销，原则是前账不清，后账不借； （二）报销时，报销单上应注明所办事由和用途，并附原始单据和发票，经部门主任审核签字，总经理批准后到财务部报账； （三）会计人员对报销凭据的合法性、真实性、合理性予以复核； （四）报销人执复核后凭据和报销单到出纳处核销（由双方当面对“借款单”剪角为凭）； （五）请款购置固定资产和低值易耗品，还应附验收单。 第三章 差旅费报销程序 第五条 关于差旅费报销标准的规定 （一） 坐车船的规定：原则上公司领导及具备高级技术职称的人员，可以乘坐火车软席、轮船二等舱及飞机，其余人员出差火车路途时间10小时以内一律乘坐火车硬席、卧铺及轮船三等舱，超过10小时、并且确实工作需要乘坐飞机者，必须事先报请公司领导批准。特殊情况要由总经理批准； （二）出差人员的住宿规定：公司领导及具备享受乘坐软席车的人员，住宿 费标准为三星级（含三星级）以下饭店的标准客房，一般人员不应超过200元/日；与高一级领导一同出差，可按高一级领导同星级标准执行；参加会议人员凭会议通知单及相关票据实报实销； （三） 出差住勤补助：工作人员出差外地的伙食补助，不分途中和住勤一般地区每人每天补助标准为15元，特区补助标准为20元（按实际天数计算），参加会议人员凭会议证明报销； （四）夜间乘火车补助规定：出差期间在夜晚（从晚八时至次日晨七时之 间，在车上过夜6小时以上）未坐卧铺的，发给夜间乘车补助费，其标准为：按夜间乘坐慢车硬座或直快列车硬卧票价的60%发给乘车补助，乘坐特快列车的，按特快硬座票的50%发给乘车补助；乘卧铺者，不予补助； （五）白天和夜间的划分：早六点至晚八点为白天时间，其余时间为夜间 时间。白天行车超过6小时者，按一天计算补助；不足6小时满4小时者，按半天计算补助；不足4小时者，当天不计算住勤天数。白天行车以及夜间行车不超过5小时者，不准购买卧铺，连续乘车的时间超过12小时者除外。 夜间乘坐长途汽车、轮船最低一级舱位（统舱）超过6小时的，每人每夜按伙食补助标准，另行发给补助费； （六）关于私事绕道的报销规定：趁出差或调动工作之便，事先经公司领 导批准就近回家省亲、办事，所发生的车船票，一律按直线距离报销，多开支的 部分由个人自理，不发放绕道和在家期间的一切补助费； （七）出差期间市内交通费及业务招待费经公司领导审批财务审核后报销； （八）其他费用报销标准按照有关规定审核报销。 第四章 交通费、通讯费报销程序 第六条 交通费、通讯费报销管理的规定 （一）报销标准 1．交通费报销标准 （1）部门主任、副主任每月不得超过300元； （2）广告部征集人员每月不得超过600元； （3）其他部门工作人员因公外出办事每月不得超过200元； （4）特殊情况由总经理核定报销金额。 2．通讯费报销标准 （1）员工通讯费每人每月不得超过150元； （2）特殊情况由总经理核定报销金额。 （二）报销范围 1．有私车可按上述标准报销油票，但不报出租车票； 2．若无特殊情况，跨月出租车票、通讯费不予报销； 3．节假日出租车票不予报销（特殊情况需说明原因，经各部门 主任批准后给予报销）； 4．因公外出应经部门主任核准，否则不予报销。 第五章 报销时间规定 第七条 报销时间 （一） 每月10日―20日为报销时间，遇节假日不顺延。过期未报销的部分当月不再予以报销。借领支票一周内报销，差旅费借款在回公司上班后5天内报销，限额支票3天内报销； （二） 周一、三下午财务部进行内部核算，不办理请款报销查账等业务。 第八条 报销办法 （一） 本人填写好报销单，经部门主任审核签字，交部门主管、公司领导批准后由专人汇总统一交到财务部； （二）财务部按照规定核审后予以报销。 第六章 附 则 第九条 本规定由公司财务部负责解释。 第十条 本规定自发布之日起执行。
转载以下资料供参考公司日常费用报销规定 第一章 总 则 第一条 为了加强公司的财务管理，合理调度资金，提高资金使用效益，根据国家有关法律、法规和各项财政政策，结合本公司的具体情况制定本规定。 第二章 请款报销程序 第二条 请款报销的审批权限 （一） 公司购置固定资产、公司领导出国费用及日常费用支出须经总经理签字； （二）各部门所有报销单据必须经部门主任签字后，才能汇总交公司总经理审批。 第三条 请款审批手续 （一） 请款人员因公需要领用现金或支票时，应填写“借款单”经部门主任初审签字； （二） 请款人员执“借款单”到公司总经理处审批； （三）请款人员执审批后的“借款单”到财务部，财务负责人根据公司的资金状况确定是否予以支付。若支付，经会计制单、审核，由出纳按照批准金额予以支付； （四） 请款人员请款后必须及时报销。借款不得超过7天，差旅费借款必须在返回公司上班之日起5天内报销。 第四条 报销管理程序 （一）请款人员在任务完成之后要及时报销，原则是前账不清，后账不借； （二）报销时，报销单上应注明所办事由和用途，并附原始单据和发票，经部门主任审核签字，总经理批准后到财务部报账； （三）会计人员对报销凭据的合法性、真实性、合理性予以复核； （四）报销人执复核后凭据和报销单到出纳处核销（由双方当面对“借款单”剪角为凭）； （五）请款购置固定资产和低值易耗品，还应附验收单。 第三章 差旅费报销程序 第五条 关于差旅费报销标准的规定 （一） 坐车船的规定：原则上公司领导及具备高级技术职称的人员，可以乘坐火车软席、轮船二等舱及飞机，其余人员出差火车路途时间10小时以内一律乘坐火车硬席、卧铺及轮船三等舱，超过10小时、并且确实工作需要乘坐飞机者，必须事先报请公司领导批准。特殊情况要由总经理批准； （二）出差人员的住宿规定：公司领导及具备享受乘坐软席车的人员，住宿 费标准为三星级（含三星级）以下饭店的标准客房，一般人员不应超过200元/日；与高一级领导一同出差，可按高一级领导同星级标准执行；参加会议人员凭会议通知单及相关票据实报实销； （三） 出差住勤补助：工作人员出差外地的伙食补助，不分途中和住勤一般地区每人每天补助标准为15元，特区补助标准为20元（按实际天数计算），参加会议人员凭会议证明报销； （四）夜间乘火车补助规定：出差期间在夜晚（从晚八时至次日晨七时之 间，在车上过夜6小时以上）未坐卧铺的，发给夜间乘车补助费，其标准为：按夜间乘坐慢车硬座或直快列车硬卧票价的60%发给乘车补助，乘坐特快列车的，按特快硬座票的50%发给乘车补助；乘卧铺者，不予补助； （五）白天和夜间的划分：早六点至晚八点为白天时间，其余时间为夜间 时间。白天行车超过6小时者，按一天计算补助；不足6小时满4小时者，按半天计算补助；不足4小时者，当天不计算住勤天数。白天行车以及夜间行车不超过5小时者，不准购买卧铺，连续乘车的时间超过12小时者除外。 夜间乘坐长途汽车、轮船最低一级舱位（统舱）超过6小时的，每人每夜按伙食补助标准，另行发给补助费； （六）关于私事绕道的报销规定：趁出差或调动工作之便，事先经公司领 导批准就近回家省亲、办事，所发生的车船票，一律按直线距离报销，多开支的 部分由个人自理，不发放绕道和在家期间的一切补助费； （七）出差期间市内交通费及业务招待费经公司领导审批财务审核后报销； （八）其他费用报销标准按照有关规定审核报销。 第四章 交通费、通讯费报销程序 第六条 交通费、通讯费报销管理的规定 （一）报销标准 1．交通费报销标准 （1）部门主任、副主任每月不得超过300元； （2）广告部征集人员每月不得超过600元； （3）其他部门工作人员因公外出办事每月不得超过200元； （4）特殊情况由总经理核定报销金额。 2．通讯费报销标准 （1）员工通讯费每人每月不得超过150元； （2）特殊情况由总经理核定报销金额。 （二）报销范围 1．有私车可按上述标准报销油票，但不报出租车票； 2．若无特殊情况，跨月出租车票、通讯费不予报销； 3．节假日出租车票不予报销（特殊情况需说明原因，经各部门 主任批准后给予报销）； 4．因公外出应经部门主任核准，否则不予报销。 第五章 报销时间规定 第七条 报销时间 （一） 每月10日—20日为报销时间，遇节假日不顺延。过期未报销的部分当月不再予以报销。借领支票一周内报销，差旅费借款在回公司上班后5天内报销，限额支票3天内报销； （二） 周一、三下午财务部进行内部核算，不办理请款报销查账等业务。 第八条 报销办法 （一） 本人填写好报销单，经部门主任审核签字，交部门主管、公司领导批准后由专人汇总统一交到财务部； （二）财务部按照规定核审后予以报销。 第六章 附 则 第九条 本规定由公司财务部负责解释。 第十条 本规定自发布之日起执行。
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