0.前言
在关于北京经济的各种统计中，无论是经济还是科技乃至人口，海淀都是王者一样的存在；在上一篇关于独角兽的文章里，我们曾经提到，海淀区的独角兽数量从一开始就保持领先优势，虽然在最近几年有被朝阳区逼近的趋势，但是海淀依然是领先一个身位的。
如果说海淀是北京的皇冠，那么中关村应该就是这个王冠上最闪亮的宝石。之前有媒体在报道安狮资产收购钻石大厦时，说这是中关村核心区的大宗物业交易，这让我对于中关村的定义感到有点迷惑。。。因为自己工作的原因，需要比较多的关注中关村和海淀区域，所以也想趁着这个机会把中关村的历史进程做一次梳理，主要是给自己用的，读者要是觉得有用，那就是最好的外部性了。
虽然之前也有很多文章介绍中关村的历史，但是他们更多的是关注明星TMT企业的兴衰，关注互联网大佬们的成败，而我更想从产业发展的脉络上进行一次梳理，尝试着解释为什么中关村或者海淀会发展成现在的样子。
初步设想这篇文章会分成三个部分，
第1部分介绍中关村核心区，
第2部分介绍上地-西二旗区域，
第3部分介绍西北旺-永丰区域（所谓的山后区域）。
第一部分中关村核心区
开国之前关于中关村名称的由来有两个说法，一种说法是过去很多宦官养老和埋葬于此，宦官又被称为中官，时间长了这个地方就被称为中关村；另一种说法是这里地势低洼，每逢阴雨季节就经常泥泞且多水洼，被称为中湾或中关，时间长了就被称为中关村。
随着晚清时期，皇家园林被各种损坏，区域已经变得人烟稀少，到了1912年左右，清华大学和燕京大学先后选址于此，于是这个区域就成了民国时代的文教区。
2.以中科院为核心
开国之后，国家非常重视科研力量的培育，所以在清华以、南海淀以东划定了4500亩地给中国科学院使用，随着1951年第1栋现代物理研究所-原子能楼的落地，后续中科院体系的建筑群接连建成。其中咱们耳熟能详的钱学森、钱三强、邓稼先、郭永怀等功勋科学家，都曾经在这里工作和生活。
在后续的30年时间里，中科院体系在这片区域逐渐从开枝散叶，到枝繁叶茂、子孙满堂，各种科研院所越来越多，原子能、卫星、航空航天、超导、机器人等等硬核科技。。。按照国有体制的特点，这个区域形成了为中科院服务的小型社会，有研发办公的院所，也有专家楼、职工大院，当然也有幼儿园、小学、医院等等。现在海淀区乃至北京市最牛的小学，应该是中关村一二三这三个小学，都是当初围绕着中科院大社区设立的配套。。
中科院是这里当之无愧的地主/原住民，从下面这个图里可以看到，地铁4号线、10号线、13号线和清华南门成府路所围合成的四方形，基本上就是中国科学院的地盘。。。按照北京的行政区域划分，可以说中关村街道辖区中的大部分，都是中科院相关的。。。
从80年代开始，有一些心思活络的中科院体系知识分子开始琢磨着下海经商，他们看着卖茶叶蛋的都发家致富了，暗自发力，希望把科学技术转化为商机和财富，这种思路也就是咱们所说的技工贸，当时比较成功的企业包括京海、科海、四通、信通，这些名字的背后也反映出知识分子当时并没有什么启动资金，只能琢磨着先把周边的村集体拉进来，例如，科海就是中科院和海淀镇合作的企业，四通则是中科院和四季青镇合作。从他们当时的发家史来看，不乏倒腾打印机、电子产品、电脑配件、做PC机验收等案例，想想这些被人尊崇的知识分子，可以卷起袖子加油干，诚然是非常不容易的。
这些企业曾经在海淀区呼风唤雨，能量很大，但都因为种种原因，没有能够基业长青，逐渐消逝于历史长河，中科院体系目前影响力最大的企业，应该是联想集团，虽然现在联想的口碑也并不是特别好，虽然北大有方正、清华有紫光，但是和中科院体系比起来，他们都是弟弟。。。北三环在海淀境内有两座桥被命名为四通桥和联想桥，就足见中科院对于海淀的影响，也足以见到中科院那时的高光时刻。
3.中关村一条街的崛起
科技含量到底有多高，这个说不好，但是中关村一条街（白颐路沿线为主，现在的中关村大街）的的确确逐渐打出了自己的声势，虽然他的本质上还只是电子商品卖场，和深圳的华强北并没有太大区别，电子产品批发零售之类的卖场，共同特点就是人员混杂、素质参差、不乏坑蒙拐骗。。。
但是这种产业的聚集效应引起了政府的关注，当然也引起了政府更多的想法：1988年，经国务院正式批准，在以中关村为核心的约100平方公里的区域内，建立北京市高新技术产业开发试验区，赋予若干项高科技发展的优惠政策。这是中国第一个以电子信息产业为主导，集科研、开发、生产、经营、培训和服务为一体的综合性基地。自此之后中关村进入了发展的快车道。
中国经济是和世界经济尤其是是美国经济保持比较紧密的共振关系的，80年代和90年代初去美国的留学生们，近距离见证了美国互联网浪潮的兴起，也希望在中国复制这一奇迹。1995年最风光的公司是瀛海威，从美国取回了“信息高速公路”的经文，开始在国内布道，引领风气之先。
第一代门户网站新浪、搜狐、网易、263、TOM基本都是在2000年前后这一时期出现的，那会儿，张朝阳、丁磊是头面人物，马化腾和马云还是小字辈。。。当时我们享受着校园网络的飞快新奇地用着BBS和realplayer，也见证了飞宇网吧在中关村区域布满了分店，时常能够在海龙门口遇到抱着孩子的妇女们，神秘兮兮的问你要盘、要发票吗。。。
在电子产品需求旺盛的驱动下，从1998年开始，中海、硅谷、太平洋等卖场出现，看到生意都非常火爆，海淀区供销社把自己的办公场所改建成了海龙电子城（1998年动工，1999年开业），中关村的整体面貌就是卖场聚集区，鱼龙混杂，那会儿在修建四环路，交通拥堵的厉害。。。
和前面这些本土化玩家不一样，2003年的鼎好横空出世，还是显示出了超前一些的经营思路，由于背后是台湾的日月光集团，在港台地区有些先进经验，把鼎好设计成了综合体，有卖场、有展厅，有办公楼，有餐饮楼层和大食代，现在看来属于常规操作，但是在当时可以说是降维打击，逼格一下子拔高，从那之后，鼎好基本上稳坐了中关村卖场的头牌，2007年又开发了二期，给本土玩家上了一课。
但是整体而言，这个区域商业卖场太多，环境一般，并不是办公的优选，但是很多科技企业确实在这个时期在中关村扎根，很难想象，张朝阳、李国庆、刘强东、雷军、周鸿祎、俞敏洪、李彦宏等等这些未来声名显赫的大佬，都汇集在了这个区域讨生活，区别只是有些是租的办公室，有些是租的摊位。。。
4.中关村西区：应运而生
地方是不太够用了，而中科院区域是很难做新开发的（属于中央的，北京市动不了，更别提是区政府了。。。），也就是在2000年底，中关村西区开始建设，按照政府对于中关村科技园的规划设想，这里将成为高科技总部聚集的CBD区域，地上建筑面积100万平米，五年左右的时间建成。
为了打造这个新的增长的，政府可以说是下了大力气，因为这个区域原来是海淀镇的政府机关驻地，都要全部拆迁走。其实上文说过，中关村在行政辖区概念上，指的是白颐路以东的中科院区域，中关村西区所处的白颐路以西区域，其实属于海淀街道。。。政府为了打造新区，又想延用中关村这个金字招牌，就命名为“中关村西区”，意思是以中科院为核心的中关村虽然在路东，但是路西的这个新的CBD也属于中关村。
这个区域的一级开发商是北科建，这是一家充满故事的公司，以后有机会再展开。在管委会和北科建共同推动的设计方案国际招标中，清华院的方案最终胜出，即使20年后的现在回头看，地下两层空间和地下交通环廊的理念在当时确实是非常超前了。但是实地考察却发现，直到现在，地下连廊的使用率都极低，基本上没有实现最初规划时候的预期。
经历了非典导致的经济短暂低迷之后，从2004年开始，中关村西区写字楼新增供给量陆续入市，基本每年都在30万平方米左右，而且几乎都是甲级写字楼，当时有些从业人员认为这个区域的写字楼市场估计要完蛋，二十多个项目同时期开盘销售，租金顶在较高的水平不降，导致租赁压力太大。。。
我考虑了下，2004年中关村区域的标杆项目理想国际大厦租金是5元、资源大厦是4.8元、北大资源宾馆3元，这在很多人看来已经是有些离谱了（国贸当时的租金是48美元/月/平米，在北京算是顶豪级别，大约是日租金单价12块左右吧；金融界最NB的英蓝是30美元，差不多日租金单价是7-8元）
还找到了考古访问：世邦魏理仕的高级分析员王仁兰将中关村写字楼租金的暴跌解释为是市场细分的结果。她认为，中关村的写字楼市场与CBD明显不同，CBD的甲级写字楼主要靠租赁消化，而中关村则走两个极端，一方面是一些实力大企业频频大手笔购买，像中国机械装备集团公司购买中国电子大厦A座，新东方教育集团落户中关村金融中心，搜狐和新浪在威新国际大厦和理想国际大厦也有大单成交；另一方面，中关村是北京中小企业最为集中的地区，每年新增的中小企业上千家，这些企业由于财力有限，普遍钟情面积在500平方米以下的写字间，而且对租金相当敏感。大意就是这是折叠的北京。。。
5.中关村核心区的困境
有些争议的声音出现，即中关村的甲级写字楼陆续推出，客观上拉高了区域的租金（之前都是乙级写字楼或者公寓办公），是不是不利于科技创新，不是会把创新型的小企业逼迫逃离。。。从区域发展的角度出发，政府的思路是比较简单，一门心思要吸引大企业入住，导入产业，但是从实际效果来看，政府的美好初衷并没有得到有效的落实。。。
首先是散售问题。
海龙和鼎好这些项目，在立项的时候，都是打着科技创新、研发办公的大旗，但是实际上大量做的还是电子卖场，也存在切铺散售的问题，与当初的规划初衷大相径庭。。。
以下是2004-2005年的统计数据，大宗自用型买家为主，国企央企为主，顶多加上一个现金流充沛的新东方。。。
其次是引入企业的产业契合度问题。
政府本意是引入大型科技企业总部，结果二级开发商们才不会甘心受限，在有钱就是爷的原则下，中电、中钢、国机、普天这样的央企大手笔买楼自用，你说他们能在多大程度上带动科创生态的形成，再者，散售的的确确拉低了整个区域的定位品质兑现程度，而导致现实与规划理想之间比较大的差距。。。
再次是配套问题。
从目前中关村西区运行20年之后的角度来审视，商业配套不足，尤其是中高端的商务配套不足，欧美汇（如今的领展）和新中关地处整个片区的东南角，商业体量有限，而100多万平米的办公楼，都集中在北部西部，创业企业和劳动密集型的TMT企业居多，自然会造成整个区域品质的下滑。。。
6.中关村东区：自成体系
在中关村西区往东1公里，就是原来中科院体系的腹地，融科资讯中心傲立于此，30多万平米的四栋办公楼、两栋酒店式公寓和地下商业街构成了这个园区。
从租金上来看，融科的17元/平米/天应该是中关村核心区最高的存在；从租户品质上来看，这里有苹果、谷歌、红帽、英特尔、联想控股、NTTDoCoMo日本电信研究院、PCCW电讯盈科、Seagate希捷硬盘、Synopsys美国新思科技公司、Thomson汤姆森学习系统等国内外知名TMT企业，而且和中关村西区的互联网新贵们（基于互联网科技的消费应用型为主）不同，在融科聚集的这些企业，大多是硬核科技研发型的，自然也较少带有劳动密集型行业的弊端。
两厢对比之下，融科项目最早的A座是2002年开业，C座是2004年开业，与中关村西区的主体入市时间近乎同时。B座是2015年建成开业的，品质更高，上文说的中关村核心区最高租金就是属于它。从产权统一到管理统一，融科有很多地方做得好，值得中关村西区反省和借鉴。
7.小结
本文回顾了中关村核心区（东区和西区）的发展历程，在1910年代成为文教区之后不断积累沉淀，从2000年开始进入产业聚集发展的快速车道，在互联网热潮刚刚来到中国的时候，准确地抢占了第一线的位置，孕育孵化了一系列的知名TMT企业。
诚如文中探讨的，中关村西区作为2000年全新开发的产业园区，起点高、格局大、领风气之先，但是高规格规划的兑现程度并不是特别好，主要可以从产业导入、企业主体、产权拆散、业态配比等不同方面寻找原因。20年时光荏苒，这个区域也已经显示出一定的疲态，尤其是上地-西二旗区域的崛起和大牌企业的出走，可以说是综合原因的结果。只能说当时政府设想得比较美好，但是实施落地上把控欠缺。
话说回来，这也确实不能都怪政府，一切都是特定阶段的产物：早在2000年前后制定规划时，政府可能也想不到100多万平米的超大型项目，竟然到最后完全不够用，也想不到因为导入了大量的央企国企，变相限制了区域的生态活性，也局限了市场化TMT企业的活力。对于新生代巨头们来说，哪里可以容纳迅速扩张的人力队伍，哪里可以有更加体面的形象和空间，哪里可以在人才辐射半径和交通辐射半径之间寻求平衡，都是选址的疑问。
综合而言，政府自己也在逐渐学习和摸索区域建设，作为第一个操练的科技园区，中关村西区能够做成这样，已经算是中上表现了。
第一部分暂且写到这里，第二部分会讲2008年以后的变迁、逃离和上地区域的崛起。
